Geplaatst: vrijdag, 7 mei 2021
De tijd ligt ver achter ons dat Bouw en Woning Toezicht (BWT) kon volstaan met één A4’tje. Met daarbij een attest en/of een verklaring dat de woning ‘naar eer en geweten’ is gebouwd. ‘Vrijheid, blijheid’ was destijds het devies.
De Europese (EVS) taxatierichtlijnen geven richtlijnen waarmee taxateurs en taxonomie-partijen kleurgeven aan genormeerde grenswaarden. De laatste jaren zijn door ingrijpen van vele toezichthouders zoals AFM, DNB, ACM en BWT de teugels aangehaald. Deze inmenging leidde tot stevig gemopper in de bouw- en installatiesector maar ook bij het Nederlands Register voor Taxateurs (NRVT).
De toezichthouders blijven vanwege het veelvuldig gebruik van wiskundige en/of statistische modellen om de waarde van vastgoed te berekenen, echter stenen in de vijver gooien. Algoritmes kunnen natuurlijk ‘objectief’ zijn waardoor mogelijke vooringenomenheid van de taxateur wordt geëlimineerd. Maar wat is er nog meer aan de hand?
Op basis van de nieuwe richtlijnen van de Europese bankenautoriteit (EBA) is het binnenkort voor bancaire hypotheek- en “green” obligatie verstrekkers, niet meer mogelijk uitsluitend gebruik te maken van modelmatige taxaties bij het verstrekken van hypotheken en groene leningen. Aan de hand van de juiste “grondstof” uit de betreffende register-goederen (juridische en/of economisch eigendom) en de objectieve algoritmes wordt vervolgens de taxatie samengesteld. De taxateur ‘zegent‘ vervolgens de uitkomst van die uniforme grondslagen (EU-codes) en rekenregels.
Van dit ‘hybride taxatieproces’ verwacht de minister van Financiën veel. Ten eerste is volgens de minister de consument beter af omdat taxatie-diensten betrouwbaarder zijn dan ‘modellen’ alleen. Ten tweede worden de waarderingsrisico’s en/of tekortkomingen in taxaties – dus het risicomanagement voor financiële producten van banken en verzekeraars – beperkt door deze hogere betrouwbaarheid van hybride taxaties. Dit moet een bijdrage leveren aan de financiële stabiliteit en weerbaarheid voor het woon en bewoonsysteem.
Tegen een geringe meerprijs kan een hybride taxatie snel – samen met een fysieke schouw – worden uitgevoerd en daarmee voldoende verantwoordelijkheid dragen. De autoriteiten verlangt dus van de taxateur een kwaliteitsdienst die betekenis heeft in zowel het publieke- en private domein.
Het is nu aan de Europese taxatieclub Tegova om deze (financiële)-diensten comptabel te definiëren aan ISO-CEN en aan het eurosysteem. De huidige standaarden bevatten tot nu toe immers slechts één information paper (Evip 7), waarin ook nog staat dat een taxatie geen waardering is en ook geen marktwaarde kan opleveren.
Waaruit blijkt uiteindelijk voor consumenten de ‘wettelijke taxatie’ grondslag? Voor WOZ-waarde of verplichtte duurzame investeringen of verzekeringen? Professionele taxaties, waarbij de taxateur op basis van EU wet- en regelgeving mag afwijken, zijn niet mogelijk zonder ‘gepersonaliseerde historische data van een woning’. Hiermee worden tevens de huidige aansprakelijkheidsbeperkingen weggenomen. De Consument en de financiële sector worden op deze wijze gerustgesteld omdat een deskundige taxateur op díe wijze het gebruik van uniforme standaarden eerbiedigt.
Fortierra’s Vastgoedpas is het digitale dossier waar deze gepersonaliseerde historische data van een woning op een gestructureerde wijze (kan) worden geregistreerd en bewaard. Het bevat zowel de ‘data-grondstof’ voor wettelijke taxaties alsmede een beter inzicht in de status van het vastgoed bij de fysieke schouw.